22. Jakie budynki i lokale muszą posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument określający zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię niezbędną do jego codziennego użytkowania. W praktyce pokazuje, ile energii potrzeba do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w niektórych przypadkach także oświetlenia. Dzięki temu właściciel, kupujący lub najemca może ocenić, jakie będą przewidywane koszty eksploatacji nieruchomości oraz jak energooszczędny jest dany budynek.
W Polsce obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej wynika z przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz wdrożenia unijnych dyrektyw dotyczących efektywności energetycznej. Celem tych regulacji jest zwiększenie świadomości właścicieli nieruchomości, ograniczenie zużycia energii oraz zmniejszenie emisji dwutlenku węgla.
Od 28 kwietnia 2023 roku obowiązują przepisy, które znacząco rozszerzyły obowiązek posiadania świadectwa energetycznego. W efekcie dokument ten stał się jednym z podstawowych elementów transakcji sprzedaży i wynajmu nieruchomości. Coraz częściej jest również wymagany przez banki, deweloperów oraz instytucje finansowe.
Jakie budynki i lokale muszą posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej?
To właśnie ten temat budzi najwięcej pytań wśród właścicieli nieruchomości. Wbrew powszechnej opinii nie każdy budynek musi posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej przez cały okres swojego użytkowania. Obowiązek sporządzenia i przekazania dokumentu zależy przede wszystkim od tego, w jaki sposób nieruchomość jest wykorzystywana oraz czy dochodzi do jej sprzedaży, wynajmu lub oddania do użytkowania.
1. Mieszkania sprzedawane na rynku wtórnym
Jeżeli właściciel sprzedaje mieszkanie znajdujące się w budynku wielorodzinnym, ma obowiązek przekazać nabywcy ważne świadectwo charakterystyki energetycznej. Dokument powinien zostać przekazany najpóźniej podczas podpisywania aktu notarialnego.
Notariusz ma obowiązek odnotować w akcie notarialnym fakt przekazania świadectwa. Kupujący nie może skutecznie zrzec się prawa do jego otrzymania.
Obowiązek ten dotyczy zarówno mieszkań własnościowych, jak i spółdzielczych własnościowych praw do lokalu, jeżeli przepisy wymagają sporządzenia świadectwa.
2. Domy jednorodzinne przeznaczone do sprzedaży
Sprzedaż domu jednorodzinnego również wiąże się z obowiązkiem przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej.
Nie ma znaczenia, czy dom został wybudowany kilka miesięcy temu, czy ma kilkadziesiąt lat. Jeżeli dochodzi do sprzedaży nieruchomości, nowy właściciel powinien otrzymać aktualne świadectwo.
Dotyczy to między innymi:
- domów wolnostojących,
- domów w zabudowie bliźniaczej,
- domów szeregowych,
- segmentów mieszkalnych.
3. Lokale i budynki przeznaczone na wynajem
Od 28 kwietnia 2023 roku obowiązek przekazania świadectwa obejmuje również większość nowych umów najmu.
W praktyce oznacza to, że właściciel wynajmujący:
- mieszkanie,
- dom jednorodzinny,
- lokal użytkowy,
- biuro,
- lokal usługowy,
powinien przekazać najemcy kopię świadectwa charakterystyki energetycznej przy zawieraniu umowy.
Przepisy dotyczą zarówno wynajmu osobom prywatnym, jak i przedsiębiorcom.
4. Nowo wybudowane budynki
Świadectwo energetyczne jest wymagane również przy zakończeniu budowy nowego budynku.
Inwestor dołącza je do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Bez tego dokumentu zakończenie procesu inwestycyjnego może okazać się niemożliwe.
Obowiązek ten dotyczy m.in.:
- nowych domów jednorodzinnych,
- budynków wielorodzinnych,
- budynków usługowych,
- obiektów biurowych,
- budynków handlowych.
5. Budynki użyteczności publicznej
Niektóre budynki zajmowane przez organy administracji publicznej lub świadczące usługi dla mieszkańców również muszą posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej.
Jeżeli powierzchnia użytkowa takiego budynku przekracza określony w przepisach próg, świadectwo powinno być sporządzone i udostępnione w widocznym miejscu, tak aby osoby korzystające z obiektu mogły się z nim zapoznać.
Do tej grupy należą między innymi:
- urzędy,
- szkoły,
- uczelnie,
- szpitale,
- sądy,
- inne budynki administracji publicznej.
6. Lokale użytkowe
Obowiązek posiadania świadectwa dotyczy również lokali użytkowych będących przedmiotem sprzedaży lub najmu.
Są to między innymi:
- sklepy,
- gabinety lekarskie,
- kancelarie,
- biura,
- restauracje,
- salony fryzjerskie,
- lokale usługowe.
W praktyce właściciel lokalu użytkowego ma takie same obowiązki jak właściciel mieszkania lub domu.
Kiedy świadectwo nie jest wymagane?
Bardzo ważne jest rozróżnienie pomiędzy obowiązkiem posiadania świadectwa a obowiązkiem jego przekazania.
Jeżeli właściciel mieszka w swoim domu jednorodzinnym i nie planuje jego sprzedaży ani wynajmu, przepisy nie nakładają na niego obowiązku sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej wyłącznie z tego powodu.
Podobnie właściciel mieszkania używanego wyłącznie na własne potrzeby nie musi zamawiać świadectwa, dopóki nie zamierza sprzedać lub wynająć nieruchomości.
Dlatego można przyjąć prostą zasadę:
- sprzedajesz nieruchomość – świadectwo jest wymagane,
- wynajmujesz nieruchomość – świadectwo jest wymagane,
- kończysz budowę nowego budynku – świadectwo jest wymagane,
- korzystasz z nieruchomości wyłącznie na własne potrzeby – co do zasady nie ma obowiązku sporządzania świadectwa, dopóki nie wystąpią okoliczności wskazane w ustawie.
Które budynki i lokale są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej?
Choć przepisy dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej obejmują większość budynków i lokali przeznaczonych do sprzedaży, wynajmu lub oddania do użytkowania, ustawodawca przewidział również szereg wyjątków. Oznacza to, że nie każda nieruchomość wymaga sporządzenia świadectwa energetycznego.
Warto jednak pamiętać, że zwolnienia należy interpretować zgodnie z obowiązującymi przepisami. Nie można zakładać, że każdy starszy budynek lub nieruchomość wykorzystywana sporadycznie automatycznie jest wyłączona z tego obowiązku.
Budynki wpisane do rejestru zabytków
Jednym z najczęściej spotykanych wyjątków są budynki wpisane do rejestru zabytków lub objęte ochroną konserwatorską, jeżeli spełnienie wymagań dotyczących efektywności energetycznej mogłoby w niedopuszczalny sposób zmienić ich charakter lub wygląd.
Dotyczy to między innymi:
- zabytkowych kamienic,
- pałaców i dworów,
- historycznych budynków użyteczności publicznej,
- obiektów sakralnych wpisanych do rejestru zabytków.
Celem tego zwolnienia jest ochrona historycznej wartości obiektów, których modernizacja energetyczna mogłaby prowadzić do utraty ich unikalnych cech architektonicznych.
Budynki wykorzystywane do działalności religijnej
Przepisy zwalniają z obowiązku sporządzania świadectwa budynki wykorzystywane jako miejsca kultu oraz do działalności religijnej.
Do tej kategorii zaliczają się między innymi:
- kościoły,
- kaplice,
- cerkwie,
- meczety,
- synagogi.
Budynki przemysłowe i gospodarcze o niewielkim zapotrzebowaniu na energię
Nie wszystkie budynki przemysłowe wymagają świadectwa charakterystyki energetycznej. Zwolnienie obejmuje obiekty przemysłowe, gospodarcze lub magazynowe, których zapotrzebowanie na energię jest niewielkie i które nie są przeznaczone do stałego pobytu ludzi.
Przykładami mogą być:
- nieogrzewane magazyny,
- hale składowe,
- budynki inwentarskie,
- wiaty magazynowe,
- budynki gospodarcze służące wyłącznie do przechowywania sprzętu.
Jeżeli jednak taki obiekt posiada instalacje grzewcze, klimatyzację lub jest wykorzystywany jako powierzchnia biurowa, konieczna jest indywidualna ocena, czy zwolnienie nadal ma zastosowanie.
Budynki użytkowane sezonowo
Z obowiązku sporządzenia świadectwa mogą być zwolnione budynki mieszkalne użytkowane przez okres krótszy niż cztery miesiące w roku.
Najczęściej są to:
- domki letniskowe,
- domy rekreacyjne,
- sezonowe obiekty wypoczynkowe.
Warunkiem jest ich faktyczne użytkowanie wyłącznie przez część roku. Jeśli taki budynek jest wykorzystywany całorocznie lub wynajmowany przez większą część roku, zwolnienie może nie mieć zastosowania.
Budynki wolnostojące o niewielkiej powierzchni
Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest wymagane dla wolnostojących budynków o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 50 m².
Do tej grupy mogą należeć na przykład:
- niewielkie domki gospodarcze,
- małe pawilony,
- budynki pomocnicze,
- niektóre kioski lub niewielkie obiekty usługowe.
Należy jednak pamiętać, że zwolnienie dotyczy wyłącznie budynków wolnostojących. Samodzielny lokal o powierzchni mniejszej niż 50 m² znajdujący się w większym budynku nie korzysta z tego wyłączenia tylko z uwagi na swój metraż.
Budynki przeznaczone do rozbiórki
Jeżeli budynek został przeznaczony do rozbiórki zgodnie z obowiązującymi przepisami, sporządzanie świadectwa charakterystyki energetycznej nie jest wymagane.
W praktyce oznacza to, że właściciel nie musi ponosić kosztów przygotowania dokumentu dla obiektu, który w najbliższym czasie przestanie istnieć.
Czy starszy budynek jest zwolniony z obowiązku?
To jeden z najczęściej powtarzanych mitów.
Wiek budynku nie ma znaczenia dla obowiązku sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej. Zarówno dom wybudowany w latach 70., jak i kamienica z początku XX wieku mogą wymagać świadectwa, jeśli są sprzedawane lub wynajmowane i nie korzystają z ustawowego zwolnienia.
Oznacza to, że właściciel starszego domu jednorodzinnego nie może powołać się wyłącznie na wiek nieruchomości, aby uniknąć obowiązku przekazania świadectwa nabywcy.
Czy pustostan wymaga świadectwa?
Sam fakt, że budynek stoi pusty, również nie zwalnia automatycznie z obowiązku posiadania świadectwa.
Jeżeli właściciel planuje sprzedaż lub wynajem nieruchomości, dokument będzie wymagany niezależnie od tego, czy budynek był użytkowany w ostatnich miesiącach.
Najczęstsze błędy właścicieli nieruchomości
W praktyce wiele osób błędnie zakłada, że świadectwo energetyczne nie jest potrzebne, gdy:
- budynek jest stary,
- mieszkanie znajduje się w kamienicy,
- lokal od wielu lat nie był zamieszkiwany,
- dom został odziedziczony,
- nieruchomość nie była modernizowana.
Żadna z powyższych okoliczności sama w sobie nie zwalnia z obowiązku przekazania świadectwa podczas sprzedaży lub wynajmu. Kluczowe znaczenie mają przepisy ustawy oraz charakter i sposób użytkowania nieruchomości.
Podsumowanie
Ustawowe zwolnienia z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczą przede wszystkim szczególnych kategorii budynków, takich jak obiekty zabytkowe, miejsca kultu religijnego, niektóre budynki przemysłowe, sezonowe obiekty rekreacyjne czy niewielkie budynki wolnostojące.
W pozostałych przypadkach – zwłaszcza przy sprzedaży, wynajmie lub oddawaniu nowego budynku do użytkowania – właściciel powinien sprawdzić, czy ciąży na nim obowiązek sporządzenia i przekazania świadectwa. W razie wątpliwości warto skonsultować się z osobą uprawnioną do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej lub zweryfikować, czy dana nieruchomość spełnia przesłanki jednego z ustawowych wyłączeń.