9. Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku – kiedy jest potrzebne i co warto o nim wiedzieć?

Wstęp

Współczesne budownictwo coraz silniej koncentruje się na efektywności energetycznej, ograniczaniu zużycia energii oraz minimalizowaniu wpływu obiektów na środowisko naturalne. Jednym z kluczowych narzędzi wspierających te cele jest świadectwo charakterystyki energetycznej budynku. Choć dokument ten funkcjonuje w polskim systemie prawnym od wielu lat, wciąż budzi liczne pytania i wątpliwości, zwłaszcza wśród właścicieli nieruchomości, inwestorów oraz zarządców budynków.

Kiedy świadectwo charakterystyki energetycznej budynku jest wymagane? Czy dotyczy wszystkich obiektów? Jakie są konsekwencje jego braku? Kto musi je posiadać i komu należy je przekazać? Niniejszy artykuł stanowi kompleksowe omówienie tych zagadnień i ma na celu wyjaśnienie, w jakich sytuacjach świadectwo charakterystyki energetycznej budynku jest potrzebne oraz dlaczego jego rola jest dziś tak istotna.

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej budynku?

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku to dokument określający zapotrzebowanie budynku na energię niezbędną do jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Obejmuje ono analizę zużycia energii wykorzystywanej m.in. do:

• ogrzewania,

• wentylacji,

• przygotowania ciepłej wody użytkowej,

• chłodzenia (jeżeli występuje),

• oświetlenia wbudowanego (w przypadku budynków niemieszkalnych).

Dokument ten sporządzany jest według jednolitego wzoru i opiera się na szczegółowych obliczeniach uwzględniających parametry techniczne budynku, jego konstrukcję, zastosowane materiały oraz instalacje.

Jaki jest cel świadectwa charakterystyki energetycznej?

Głównym celem świadectwa charakterystyki energetycznej jest dostarczenie rzetelnej informacji o energochłonności budynku. Dzięki temu użytkownicy, nabywcy oraz najemcy mogą:

• porównać różne budynki pod względem kosztów ich eksploatacji,

• świadomie ocenić standard energetyczny nieruchomości,

• przewidzieć przyszłe wydatki związane z użytkowaniem obiektu,

• podejmować decyzje inwestycyjne w oparciu o realne dane.

Z punktu widzenia państwa oraz Unii Europejskiej świadectwa energetyczne stanowią element strategii zmierzającej do ograniczenia zużycia energii, redukcji emisji gazów cieplarnianych oraz poprawy efektywności energetycznej zasobów budowlanych.

Podstawa prawna obowiązku posiadania świadectwa

Obowiązek sporządzania i posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku wynika z przepisów prawa, w szczególności z:

• ustawy o charakterystyce energetycznej budynków,

• ustawy – Prawo budowlane,

• rozporządzeń wykonawczych regulujących metodologię sporządzania świadectw.

Przepisy te wdrażają do polskiego porządku prawnego regulacje unijne, których celem jest poprawa efektywności energetycznej budynków na terenie państw członkowskich.

Kiedy świadectwo charakterystyki energetycznej budynku jest potrzebne?

Sprzedaż budynku

Jedną z podstawowych sytuacji, w których świadectwo charakterystyki energetycznej budynku jest wymagane, jest sprzedaż nieruchomości.

Właściciel budynku, który dokonuje jego sprzedaży, ma obowiązek:

• posiadać aktualne świadectwo charakterystyki energetycznej,

• przekazać je nabywcy najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży.

Obowiązek ten dotyczy zarówno budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wielorodzinnych, jak i obiektów niemieszkalnych, takich jak budynki biurowe, usługowe czy przemysłowe.

Wynajem budynku lub jego części

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest również wymagane w przypadku wynajmu budynku lub jego części.

Właściciel lub zarządca budynku powinien:

• posiadać świadectwo energetyczne,

• udostępnić je najemcy przed zawarciem umowy lub przy jej podpisaniu.

Dotyczy to zarówno wynajmu całych budynków, jak i poszczególnych lokali znajdujących się w danym obiekcie.

Oddanie nowego budynku do użytkowania

Kolejną sytuacją, w której świadectwo charakterystyki energetycznej budynku jest niezbędne, jest oddanie obiektu do użytkowania.

W przypadku nowo wybudowanego budynku inwestor ma obowiązek:

• sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej,

• dołączyć je do dokumentacji wymaganej przy zakończeniu budowy.

Dokument ten potwierdza, że budynek spełnia obowiązujące wymagania w zakresie efektywności energetycznej.

Budynki użyteczności publicznej

Szczególne znaczenie świadectwo charakterystyki energetycznej ma w przypadku budynków użyteczności publicznej, takich jak:

• urzędy,

• szkoły,

• szpitale,

• sądy,

• obiekty kultury.

W wielu przypadkach świadectwo powinno być udostępnione w widocznym miejscu, co ma na celu zwiększenie świadomości energetycznej użytkowników tych obiektów.

Kiedy świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest wymagane?

Przepisy przewidują również sytuacje, w których sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku nie jest obowiązkowe. Dotyczy to m.in.:

• budynków użytkowanych wyłącznie na własne potrzeby, bez ich sprzedaży lub wynajmu,

• budynków zabytkowych, jeżeli przepisy szczególne na to pozwalają,

• budynków tymczasowych o krótkim okresie użytkowania,

• obiektów o bardzo małej powierzchni użytkowej.

Warto jednak zaznaczyć, że nawet w takich przypadkach właściciel może zdecydować się na sporządzenie świadectwa dobrowolnie.

Jak długo ważne jest świadectwo charakterystyki energetycznej budynku?

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia, pod warunkiem że w tym czasie nie zostaną przeprowadzone roboty budowlane wpływające na charakterystykę energetyczną obiektu.

Do takich prac należą m.in.:

• termomodernizacja,

• wymiana stolarki okiennej lub drzwiowej,

• modernizacja systemu ogrzewania,

• instalacja odnawialnych źródeł energii.

W takich przypadkach konieczne jest sporządzenie nowego świadectwa.

Kto może sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku może sporządzić wyłącznie osoba:

• posiadająca odpowiednie kwalifikacje,

• wpisana do centralnego rejestru osób uprawnionych do sporządzania świadectw.

Osoba sporządzająca świadectwo odpowiada za poprawność obliczeń oraz zgodność dokumentu z obowiązującymi przepisami.

Co zawiera świadectwo charakterystyki energetycznej budynku?

Typowe świadectwo charakterystyki energetycznej budynku zawiera:

• dane identyfikacyjne budynku,

• wskaźniki zapotrzebowania na energię,

• klasę energetyczną,

• opis zastosowanych rozwiązań technicznych,

• zalecenia dotyczące możliwej poprawy efektywności energetycznej.

Dokument sporządzany jest w sposób umożliwiający łatwe porównanie różnych budynków.

Konsekwencje braku świadectwa energetycznego

Brak świadectwa charakterystyki energetycznej w sytuacjach, gdy jest ono wymagane, może prowadzić do:

• nałożenia kar finansowych,

• odpowiedzialności cywilnej wobec nabywcy lub najemcy,

• problemów formalnych przy transakcjach sprzedaży lub najmu,

• obniżenia atrakcyjności nieruchomości na rynku.

Z tego względu posiadanie aktualnego świadectwa staje się standardem rynkowym.

Znaczenie świadectwa energetycznego dla rynku nieruchomości

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku odgrywa coraz większą rolę na rynku nieruchomości. Dla kupujących i najemców stanowi źródło wiedzy o przyszłych kosztach użytkowania, natomiast dla właścicieli i inwestorów może być argumentem podnoszącym wartość obiektu.

Budynki o dobrej charakterystyce energetycznej są postrzegane jako nowoczesne, ekonomiczne i bardziej przyjazne środowisku.

Podsumowanie

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku jest dokumentem, którego znaczenie stale rośnie. Jest ono wymagane przede wszystkim przy sprzedaży, wynajmie oraz oddaniu budynku do użytkowania, a jego brak może skutkować poważnymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi.

W dobie rosnących kosztów energii oraz zwiększającej się świadomości ekologicznej świadectwo energetyczne przestaje być jedynie formalnym obowiązkiem, a staje się istotnym elementem świadomego zarządzania nieruchomościami.